原載于《現代物業(yè)·新業(yè)主》2018年9期/總第435期

     上海市長(cháng)寧區居民樓改造工程完工，昔日的店鋪消失，店鋪經(jīng)營(yíng)者打開(kāi)窗戶(hù)接待顧客。這一現象反映出我國城市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，同時(shí)也反映出社區自治原則有待落實(shí)。(相關(guān)新聞見(jiàn)本期33頁(yè)“快讀”)

     長(cháng)寧區政府統一清理居民區的店鋪，是為社區居民安全著(zhù)想?？墒?，這樣做違反了契約精神，讓那些已經(jīng)獲得營(yíng)業(yè)執照的經(jīng)營(yíng)者失去了經(jīng)營(yíng)的空間，他們不得不采用破墻的方式接待消費者。這是上海市長(cháng)寧區解決歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中沒(méi)有瞻前顧后、充分考慮到經(jīng)營(yíng)者和消費者利益產(chǎn)生的問(wèn)題。

      20世紀90年代為了鼓勵居民創(chuàng )業(yè)，許多城市允許住宅小區居民破墻開(kāi)店，一些居住在一樓的居民將宿舍改造成為店鋪，不僅增加收入，而且方便社區消費者。然而，隨著(zhù)生活質(zhì)量的提高，越來(lái)越多居民認為，住宅小區開(kāi)設店鋪人來(lái)人往，不僅會(huì )影響生活的質(zhì)量，帶來(lái)新的安全隱患，而且更重要的是，會(huì )產(chǎn)生新的物業(yè)管理糾紛。破墻開(kāi)店勢必會(huì )占用公共面積，經(jīng)營(yíng)者從中獲益，而社區其他居民的利益受損。

     長(cháng)寧區政府從善如流，統一整治住宅小區的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，消除了安全隱患，解決了居民小區環(huán)境嘈雜的問(wèn)題?？墒?，那些已經(jīng)獲得營(yíng)業(yè)執照的經(jīng)營(yíng)者卻無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，他們的利益受到損害。

     部分學(xué)者認為，制度改進(jìn)導致群體的利益受到損害，立法者應當承擔相應的賠償責任。但是，也有一些學(xué)者認為，政府為了公共利益的需要，損害部分經(jīng)營(yíng)者的利益，這是城市管理必須付出的代價(jià)。當然，還有一些學(xué)者認為，政府管理必須瞻前顧后，如果沒(méi)有考慮到經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)權問(wèn)題，那么可能會(huì )引發(fā)新的矛盾，產(chǎn)生不必要的糾紛。

      筆者的觀(guān)點(diǎn)是：城市物業(yè)管理必須遵守自治原則。社區自治具有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是社區居民簽訂的合同;第二個(gè)層次是居民委員會(huì )制定的公約;第三個(gè)層次是城市管理者制定的地方政府規章或者地方性法規。

       長(cháng)寧區的做法，可能是依照上海市地方政府規章或者地方性法規整治住宅小區的店鋪，但在具體貫徹落實(shí)城市法規過(guò)程中沒(méi)有考慮歷史遺留問(wèn)題，因而給經(jīng)營(yíng)者和消費者帶來(lái)不便。當年上海一些著(zhù)名小吃經(jīng)營(yíng)者在居民區設點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，由于違反個(gè)體工商戶(hù)管理規定，被上海市政府市場(chǎng)管理部門(mén)取締，外國新聞媒體報道之后，上海市政府立即與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商辦理有關(guān)營(yíng)業(yè)執照，讓經(jīng)營(yíng)者在指定地點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。長(cháng)寧區政府應當吸取教訓，為獲得營(yíng)業(yè)執照的經(jīng)營(yíng)者從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供便利。譬如，可以給他們安排專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，也可以在政府規章的引導下給予適當的補償，這樣做可以緩和政府與經(jīng)營(yíng)者之間的矛盾，也可以解決居民社區臟亂差的問(wèn)題。

       城市物業(yè)管理歸根結底是要遵守社區自治的原則。住宅小區能否從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能一刀切。無(wú)論是日本東京還是希臘雅典，經(jīng)營(yíng)者都可以在征得居民同意的情況下在住宅小區從事商業(yè)活動(dòng)，但是，經(jīng)營(yíng)者必須與住宅小區簽訂合同，如果沒(méi)有按照合同履行自己的義務(wù)，那么，經(jīng)營(yíng)者應當承擔合同違約責任。

       我國社區自治的觀(guān)念尚未深入人心，城市管理一刀切。面對住宅小區的經(jīng)營(yíng)攤販，城市管理者不是嚴格依照合同辦事，而是隨意驅趕。這樣做不利于和諧社區鄰里關(guān)系，當然也無(wú)法從根本上解決社區居民的日常消費問(wèn)題。